主な業務の流れ
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第1段階 相談  (事務所で1時間程度−無料)
 当事務所への相談のきっかけは、本を読んでいただいたり、紹介を受けたり、見学会、相談会など様々です。
 相談は多種多様です。良いマンションの探し方、契約時の判断、新築瑕疵、規約、組合の運営、ペット、騒音、滞納、管理会社問題、大規模改修、法律、会計、コミュニティなどが絡み合って悩みになっています。
 これを分類し、解きほぐすのが相談を受ける側の第1歩です。

 技術、電気、管設備、会社、法律、コミュニティなどに分類し、解決案を一緒に考えます。それぞれのさらなる専門性を必要とする問題は、ネットワークを通じて解決の糸口を助言してもらいます。
 
 個別のマンションの問題となると建物も見ることが必要ですし、管理組合、理事さんたちともお会いして適切な助言をしたいと思っています。
第2段階 ワンデーリサーチ(点から線へ・・有料見合いともいいます。)
              (1日診断)
 
 現場を見ないと踏み込んだ助言が出来ない場合の方が多いと思います。例えば、規約を改正したいと考えて相談を受けた場合、専有部と共用部は現場を見ないとイメージがつかめません。理事会の意見はどうなのだろうか、今までの規約ではどうなっていたのか、古い資料を見たり、理事さんとのやりとりをしたりするなかで出てくるようなヒントもあります。

 本来は共用部分の問題ですが、個人からの相談もあります。専有部の雨漏りや騒音なども同様です。

 建物を見に行きます。基本的には1日で終わる作業にしています。内容としては、今までの調査の資料などがあれば検討をし、現場で数時間程度、共用部の目視及び打検ハンマーなどの若干の道具を使用して調査をします。維持管理に必要な図面等のチェックし、その日のうちに報告までして終わります。報告時に質問に対してお答えします。後日、簡単な報告書と写真を送ります。
 それを通じて、当マンションの現状を理解していただきます。引き続いての診断及び改修工事のコンサルタントにふさわしいかどうかも判断をしていただきます。その調査結果により、次の段階の診断方法、費用を提案します。
長く住めるマンションとしてバリアフリー化が欠かせませんのでチェックします。
                  ■費用の目安   5万円〜15万円(区内〜遠方)
         *費用については内容、人員によって別途相談させていただきます。
■管理アドバイザー
 マンション運営の全般を対象にサポートします。
 敷地内外及び建物の相談、理事会運営、総会の準備、ペット問題、防災対策、高齢者対応などが範囲として考えられます。
 理事会や総会には準備も含めて出席し、補助や助言を行います。交代する理事会への継続性を補います。
 何よりもお住まいの方々と同じ側で{生活している感性」と「客観的計画性」を持った専門家として援助していく業務と思っています。
 管理会社が決められた実務を請け負うのに対して、管理アドバイザーは主に管理組合(直接住民からの時もあります)の相談役であり、課題や問題をいっしょに取り組み解決し、日常的なサポートによりマンション運営のレベルを上げることを目的としています。
                   ■費用の目安   5万円/月額
 
 
■建物の総合診断
 各戸へのアンケートを行ない、浅くても建物全体を広く総合的に診断して「長期営繕計画」を作成します。プレ調査の結果により簡易型総合診断ではコンクリートの中性化試験、外部塗装の付着強度試験や、必要に応じて耐震診断も行なうことをおすすめています。給排水管設備では必要に応じて抜管試験や管内の撮影などを行ないます。
 診断結果により、現在及び将来の補修、改修の営繕費用を企画提案いたします。
現場調査の段階を住民参加型で行なっている例もあります。
0) アンケート調査
1) 防水関係 目視調査
2) 内外壁 目視調査
簡易式コンクリート強度試験
中性化度試験
塗膜付着強度試験
3) 電気設備 機器全般の目視調査
4) 弱電 テレビはアンケート調査による
電話設備の目視調査
5) 防災設備 管理会社からのヒアリング
6) 給水設備 機器類の目視の点検の他、アンケートによる赤水の動向調査
必要によっては抜管調査
(別途メーター2次側2箇所で20万円)
7) 排水設備 アンケートによる排水具合の調査
8) 排気設備 法令による「建築設備定期検査」のチェックの他アンケート調査
9) ガス設備 ガス会社へのヒアリングと工事見積で営繕計画に反映させる
10) 専有部分 アンケート調査による
11) 敷地外構 書類や目視調査
12) 設計図書 設計図や保管されるべき書類のチェック
13) バリアフリー度 年をとっても住み続けられるマンションとしてバリアフリーを推進する
14) 営繕計画 長期営繕計画作成
15) 防災・防犯計画提案 防災マニュアル、防犯カメラ設置、オートロック化など
16) 管理システムの提案  
 住民の方々の力を合わせてマンションを長く使える状態にしておけるようにするための長期営繕計画です。
         単棟(50万円〜120万円) 団地(140万円〜240万円) 今までの例
(最初から工事を前提としているときは、工事コンサルタント費用の一部になります)
標準的な大規模修繕の流れ
工事準備から工事へ (工事が必要として判断した場合)
 多数の住民の方々に支持を得て進むためには、公正に自由な競争で施工業者から見積を取ることが必要です。
 管理組合で自前で工事企画を行なうか、費用を払ってコンサルタントに依頼してサポートしてもらうかの判断が必要です。
工事コンサルタント
1. 工事内容・仕様を決めます。
平行して資金案も検討します。手持ち金の有無、一時金徴収が可能か、どちらも無い場合などの資金計画を相談しながら作ります。
1) 考えられる工事内容を図示し、さらなるアイデアや提案を募ります。住民の方々を中心にした『たてもの探検ワークショップ』(体験的実践学習)
2) 募った内容を工事内容になるべく反映しながら総額では一定の額で押さえるよう調整していきます。
3) 調整の方法は、美観上の問題も考慮しつつ優先順位をつけて、調整します。
4) 優先順位は単純には考えられませんが、一応の目安は次の通りと考えます。
   ・危険の排除 建物のそのものや使用上の安全の確保
・直接被害の解決 性能の復帰
・後手による被害拡大の解決 広い視野と長期的に配慮した経済性
・快適性の確保 美観上やグレードアップ
5) 住民全体の充実感も大切にして、大規模修繕を良いコミュニティづくりのチャンスに。  
 
2. 工事内容や仕様の住民合意をつくります。  
・提案等を受けた内容を資料配布や説明会を通じて合意をつくります。  
・住民合意の案を仕様書・図面にまとめ工事説明資料とします。  
 
3. マンション内公募
施工会社を住民の紹介等を通じて、公募して、見積ってもらう施工会社を決めます。(会社の資料を送ってもらい検討します)
 公 募  
   
4. 見積会社選定
会社案内及び経歴書/経営事項審査申請書/工事資格証明書/技術者名簿/財務諸表/会社定款/担当者名などを提出してもらいます。
 見積会社選定  
       
現場説明
見積もってもらう施工会社に工事説明資料と現場を見せて、質疑応答の上、見積書を提出してもらいます。施工計画書なども提出してもらいます。
 現場説明  
     見積締めきり  
6. 見積検討
見積書を分析し、数社から金額を含めてヒアリングをします。委員会・理事会で内定、総会で決定します。
 ヒアリング  
 決 定(内定)  
7. 工事説明
工事着工の前に施工会社の工事中の諸注意などの説明会を開ます。(必要なら複数回)
 工事説明  
 
8. 着 工    
 
9. 工事監理・定例打ち合わせ
準備期間中及び工事中は、3週間に一度程度、管理組合との打ち合わせをしながらすすめます。

週1回の施工者との定例打合せでは、工事工程のチェックとともに必要な中間的な確認を行ないます。別にもう一回程度の現場監理を行ないます。
工事監理  
 
10. 中間検査  
   一定の段階で行ないます。  
 
11. 竣工検査  
 
12. 引き渡し
アフターの保証をきちんと受けられるよう書類を整備しておきます
 引き渡し  
 
13. 長期営繕計画の修正    
       
14. アフターサービスの励行指導
アフターの期限の切れる前にチェックし、有効にサービスを利用します。
 アフターサービスのチェック  
 
 
  工事コンサルタント費用
本来の費用算定は工事内容が決まり、どのような日程で行なうのか、どのような体制で行なうのかを考慮して、その都度現場ごとに提出します。
 ・工事費の何%という形では行なっていません。
 ・現場への距離なども加味して費用算定をします。
 結果としての今までの費用は以下の通りです。(消費税は別途)目安ですが、過去の実績です、工事費用が安いのにコンサルタント費用が高くなった例もありますが、これは難易度が高いので金額も多くなりました。
1000万円以下  80〜150万円 8%〜15%
2000万円程度 140〜250万円 7%〜13%
3000万円程度 150〜350万円 5%〜12%
4000万円程度 250〜400万円 6%〜10%
6000万円程度 400〜450万円 6.7%
1 億円程度 480万円 4.8%
2 億円程度 500〜700万円 2.5%〜3.5%
 大体このような方式で進めるということであれば工事企画及び監理のコンサルタント業務を契約します。電話での相談はいつでもどうぞ。
  資金不足なので・・・・
 「資金がないからいい施工会社だけ紹介してください」という管理組合や「戸数が少ないのでとても調査や監理にお金を掛けられない」という意見もありますが、お金が豊富にあれば、それなりにどこの会社でも丁寧に仕事をします。
 お金がないときほど本当に必要な工事はどこなのか、お金を借りてでも行なう必要があるのかという論議の上、合意をつくることが必要です。
 その作業を補助し、あるときは代行をするのが「調査者」ですし、「監理者」です。
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