Q & A

水漏れ修繕は誰に
 築30年のマンションの住民です。下階の住戸からの指摘で水漏を起こしたことが分かりました。
 私のマンションでは、管理組合や管理会社が水漏事故には関与せずに、事故の当事者が処理をしています。広告のチラシが入っていた会社に電話をしました。
 すぐに来てくれましたが、圧力試験をして、漏れている箇所があるというが分かりましたが、これ以上は対応をできないと元栓をだけを締めて帰ってしまいました。
 水道を使えないのは困るので、違うチラシの会社を呼びました。2回目の会社は台所の流しの下を見て「排水管」からの漏れを見つけて直してくれました。
 使い始めると下階から、苦情が来たので、今度は地元の水道屋さんを探して来てもらいました。ようやっと直りましたが、これでは困ります。来年は理事が回ってくる番ですので、何らかのルールを作りたいと思います。
 管理組合としては、管理会社がもっとしっかりして欲しいと望みつつも、自らも考えておかなければならいでしょう。
 管理組合としては、管理会社がもっとしっかりして欲しいと望みつつも、自らも考えておかなければならいでしょう。
 水漏は水道系統だけでなく、建築の防水切れや結露水などの例もあります。
 現象を検討して、今までの事例や経験を合わせて検討をしていくのですが、居住者が積極的に協力することで調査は進みます。
 管理組合として事故対応マニュアルをつくっておくことが必要です。マニュアルは後半では今回の経緯から考えられる対応と専門家の連絡先などを添えると同時に、対応・技術・費用などの事故時毎の評価も付けてあると、参考になると思います。
 対応をして欲しい専門家ですが、なるべく近くの小さくとも真面目な専門家が見つかると良いですね。
 対応が良ければ、また頼みたいですし、専門家にも頼りにしているということを伝えて、うまく成長してもらい、継続的に仕事が取れる対応してもらう。そういう専門家に育ってもらうことが良いのではと思います。地元の水道屋さんが数人で組織をつくって24時間受付OKの対応をしてもらうことは可能だと思います。専有部の細かい仕事で信用を得て、大きな仕事にも仲間と一緒に取り組みたいという専門家を育てたいですね。
排水管事故への対応
 築45年のマンションで、理事をしています。4階の住戸浴室の排水口から水が溢れて3階2階まで漏水する事故になってしまいました。責任はどこにあって、この後はどのような対応が必要でしょうか。
 溢れてしまった住戸が何かを流してしまったなど原因が明確な場合を除いては共用部の問題と考えて、管理組合の責任で処理することが適切と思います。
 詰まる原因は様々です。少しずつ流れカスが溜まっていて閉塞していたり、溜まっているカスが固まって剥がれてなどということもあります。流れてしまった箸や楊子に浮遊物がとりついてしまうこともあります。紙おむつを流してしまったり、ネコのおしっこを固形化する薬が流れてしまったりして詰まったこともあります。
 排水管の屈曲部が多くて流れにくいことが原因の場合もあります。
 溢れるような事故の場合は、まずは貫通しなければなりません。様々な道具で押して小さな穴を貫通させ、広げていく方法や溜まっているものを吸い出す機器などを工夫して解決します。築年数などを鑑みて排水管の材料も考慮しながら工法や道具を使います。
 詰まりそうなものを流さないなどの啓蒙活動も行ないながら、管清掃の定期化などの合意をつくります。
 築年数から考えると根本的にも解決を目指さなければなりません。
 管の経年度を考えて、いつまで使えるのかという寿命を考えます。残存肉厚を調べ、いつ頃まで使えるのかを類推するのですが、調査は一部分なので、ばらつきを考えて余裕を持たなければなりません。
 最近では新しい管に変えてしまうほかにライニングといって、中の錆を落としてから、防水塗膜をつくる方法も材料と工法の両方の技術が進歩安定してきました。
 管の系統が流れにくい場合や管が寿命をこえすぎている場合は、「更新」と呼ばれる配管替えを考えないといけないと思います。更新工事の場合はビニール配管の外側にモルタルを巻いて、熱にも溶けにくくした材料があります。
 工事の量が少なく費用が安いのが更生工事の特徴です。更新工事は寿命が長く、確実ですが、工事の量も多く高額です。全体の計画の中で、位置づけて工事を選びます。
 更正にしても更新にしても工事は、共用部分はもちろん、専有部での工事もあるので、生活に大きな影響があります。
 よく調べて、どの方法が適切かを検討して判断しまので、工法に偏らないコンサルタントに依頼して企画するのが良いと思います。
 様々な角度からの検討と居住者への説明と合意と協力が必要です。
 大規模改修工事も匹敵する費用が必要な場合が多いですので、この工事が必要だということとこの工法が一番ふさわしいという合意が大切です。
火事への注意 木造戸建て
 木造戸建て住宅に住んでいます。乾燥をしている風の強い日も多いので心配です。どのようなことに注意をしたら良いでしょうか。
 火事の原因で多い順では①放火又は放火の疑い②タバコ③たき火④コンロになっています。このあと火遊び、ストーブと続きます。
 放火しやすいものはうちの周りから片付けて起きましょう。寝タバコには気をつけましょうということは以前からもいわれてきました。
 犯罪行為である放火は別にして、発火は何らかの人の失敗、ヒューマンエラーが原因です。
 住まいの中で小火が大きな火災に広がらない建物や設備・機器での工夫について考えてみます。
 通常の家事で考えられるのはコンロの過熱でしょう。空だきも考えられますし、天ぷら油等の高温化なども発火の原因になります。
 コンロの過熱により発火は「過熱防止装置付きコンロ」を使うことで未然に防げます。コンロの前を離れるのがいけないといえばそれまでですが、このコンロなら病気などで倒れてしまっても火事は起きません。
 天ぷら油に着火して燃え上がっても、コンロの近くにフキンがあったり、レンジフードに油が溜まったりしていないのならば、燃え移るものはありません。そのように考えれば落ちついて消火できます。
 このような場合に役立つのが「自動消火装置」です。ホームスプリンクラーともいえる装置です。簡単に言えば消火器を天井に取り着けて温度ヒューズで作動させるものです。
 台所は内装制限が掛かっていて天井を含めて燃えにくい材料でつくることになっています。
 ストーブなどが原因の場合はカーテンや上に乾してある洗濯物が燃え出してしまう場合が多いですが、カーテンは難燃性仕様を使い洗濯物は上に乾すのはやめましょう。
 室内での喫煙は、決められた場所が一番良いと思います。灰皿だけでなく周りに燃えない大きな皿状、さらに大きなものがあるとうっかりが防げるかもしれません。
 火災の原因には漏電もあります電線や電気器具の絶縁物がこすれたり劣化で充電部が触り電気が漏れてしまい熱を発生する事故です。
 対策としては漏電遮断機を設置することが有効ですが、メインブレーカーだけではなく、分岐ブレーカーに取り付けると、事故への対応が
絶縁が悪くなった回路のブレーカーをきれば、他の回路には影響がないので、合理的です。
 最近は電気のコンセントの金属部分に埃が溜まって接触不良を起こして熱を持って発火と現象も出ています。電気器具が多いのでたこ足配線は免れず、せめて電源に近い方で口数の多いテーブルタップを使うことやスイッチ付きのものをつかうことで、プラグを抜かなくても電源を遮断できることなどが考えられます。
 様々な対応策は考えられるのですが、決定的なものはありません。
 火事を起こさないための意識を強く持って安全への検証をすることが大切です。
省エネ改修
築38年。11階建てで45戸のマンションの理事長です。旧耐震基準だと聞いて区役所の助成で簡易診断を受けました。古いので精密診断を受けて下さいという結論です。耐震性も気にしているのですが、窓やサッシの性能が悪くて、寒いことを何とかならないかという声が出ます。大きな通り面しているので騒音も相当なものです。古いマンションでもサッシの交換で改善ができるのか、また知り合いのマンションでは国の助成制度が使えて安く済んだと聞いたこともあります。少しでも良い方向に向けたいと思います。
 サッシ周りで寒いのは、機密性と断熱性が必要とされている性能と合致していないためです。
 新しいサッシにできれば気密性能も高いので、すきま風も入りにくくなっています。それだけに台所のレンジフードなどを運転させても、違うルートで空気を入れないと排気する量が落ちます。給気口を開ければバランスはとれるのですが、冬では寒くなり過ぎてしまいます。新鮮空気は入ってきますが、熱は一定に保たれるのが冷暖房の熱エネルギーを排出せずに換気のみを行う省エネルギー装置があります。「ロスナイ」という商品名が有名ですが、暑さ寒さ対策の性能を落とさないためには有効な設備です。既存サッシを使いながらであれば、厚手で開口部幅より大きく余裕のあるカーテンを床にも隙間なく使用することが良いと思います。丈夫にはカーテンボックスがあると良いですね。カーテンは隙間風対策とガラス窓などの熱の透過を防ぐ効果があります。
 サッシの障子(動く部分をこう呼びます)のガラスだけを交換する方法もあります。
 サッシが交換できなければ、シンナーサッシという手もあります。今もありますが、内側に障子を取り付ける方法もありますが、それを現在風にしたのがインナーサッシです。サッシおよび障子枠は樹脂製が多く、断熱性能も高くなっています。厚みも薄いのでサッシの木枠に収まるので、室内側にも影響がほとんどありません。取り付けも短時間なので費用対効果は良いです。
 熱の伝いやすさを示した熱伝導率はガラスを「1」とすると、コンクリートは1.6,鉄は84,アルミは237,木や樹脂は0.2,空気は0.024です。空気は対流をさせないで細かく固定化したときの場合です。コンクリートはガラスよりも熱を通しやすいので、うちかそとで、断熱をしないと熱環境は厳しいです。
 今度は助成金のことですが、国の施策にあった形で、大がかりな助成制度もありますし、手軽に使える制度もあります。内外の断熱やサッシ、ドア、冷蔵庫の交換なども含めてのなどに助成金があります。エコポイントもつきますので、有効に使いましょう。
 部屋が寒さを解決したいとすれば、調査でかなり判断がつきます。図面や温度計などで調べることもできますが、赤外線をつかって、温度を可視化できる「サーモグラフィ」もあります。
大規模改修工事のコンサルタント
 8階建て50戸のマンションです。入居25年で2回目の大規模改修工事を準備中です。1回目の時は管理会社任せだったので、今回はコンサルタント契約を結び、理事会と協力して、建物を長く使うための維持管理をしたいと考えています。
 ところが最近、新聞に悪質コンサルタントの記事が出ていました。どんな問題があるのですか。またコンサルタントをどのように選べばよいでしょうか。
 大規模改修工事では、管理会社や設計事務所がコンサルタントとして、工事会社選びや工事中及び仕上がりのチェックを行うことがあります。専門知識を持たない管理組合を援助し、費用を含めて効果的に工事が行えるようにチェックするためです。
 ところが悪質なコンサルタントが受注業者にリベートを要求し、住民に損害を与えるケースが増えています。リベートは工事費の値上げや手抜き工事につながるため、国土交通省は住民に注意喚起するよう、管理組合などに通知を出しました。
 新聞には悪質と考えられる例が紹介されていましたね。リベートを出す会社しか見積もりに参加できない、チェックを甘くする、追加工事を増やして工事費を上げるなどの手口があるようです。

望ましいコンサルタントとして、次のような指標を考えています。
①生活の場としてマンションをとらえる感性をもっている。
②何千万円もの費用をかけるのに瑕疵(かし)があるべきではないという権利意識がある。
③住民のSОSをとらえるアンテナを高く掲げている。
④広く学び、情報の発信をしている。
⑤地域に根付いている。
⑥民主主義による解決を目指している。
⑦分譲会社、施工会社、行政から自立している。
⑧マンションの未来を展望する仲間を増やそうとしている。
私は個人でも組織でもこういうコンサルタントと良いと思っています。
あなたのところでも、どんなコンサルタントがよいか話し合ってみたらどうでしょうか。管理組合側の誠意と熱心さも大切です。それに応えられるかどうかが、優良で公正なコンサルタントを育てることにもつながります。
冬の寒さ対策
 築38年、11階建てで45戸のマンションの理事長です。窓やサッシの性能が悪くて、寒いことを何とかならないかという声が出ます。大きな道路に面しているので騒音も相当なものです。古いマンションでもサッシの交換で改善ができるのか、また知り合いのマンションでは国の助成制度が使えて安く済んだと聞いたこともあります。少しでも良い方向に向けたいと思います。
 サッシ周りで寒いのは、必要とされている機密性と断熱性が合致していないためです。
 新しいサッシは気密性能も高いので、すきま風も入りにくくなっています。それだけに台所のレンジフードなどを運転させても、違うルートで空気を入れないと排気する量が落ちます。給気口を開ければバランスはとれるのですが、冬では寒くなり過ぎてしまいます。
 新鮮空気は入ってきて、熱は一定に保たれるのが冷暖房の熱エネルギーを排出せずに換気のみを行う省エネルギー装置です。商品としては「ロスナイ」が有名ですが、暑さ寒さ対策の性能を落とさないためには有効な設備です。既存サッシを使いながらであれば、厚手で開口部幅より大きく余裕のあるカーテンを床にも隙間なく使用することが良いと思います。上部にはカーテンボックスがあると良いですね。カーテンは隙間風対策とガラス窓などの熱の透過を防ぐ効果があります。
 サッシの障子(動く部分をこう呼びます)のガラスだけを交換する方法もあります。
 サッシが交換できなければ、インナーサッシというものもあります。内側に障子を取り付ける方法もありますが、それを現代風にしたのがインナーサッシです。サッシおよび障子枠は樹脂製が多く、断熱性能も高くなっています。厚みも薄いのでサッシの木枠に収まり、室内側にも影響がほとんどありません。取り付けも短時間なので費用対効果は良いです。
 熱の伝いやすさを示した熱伝導率はガラスを「1」とすると、コンクリートは「1.6」,鉄は「84」,アルミは「237」,木や樹脂は「0.2」,空気は「0.024」です。空気は対流をさせないで細かく固定化したときの場合です。コンクリートはガラスよりも熱を通しやすいので、内側か外側で、断熱をしないと熱環境としては厳しいです。
 助成金のことですが、国の施策にあった形で、大がかりな助成制度もありますし、手軽に使える制度もあります。内外の断熱やサッシ、ドア、冷蔵庫の交換なども含めて助成金があります。エコポイントもつきますので、有効に使いましょう。
 部屋の寒さを解決したいとすれば、調査でかなり判断がつきます。図面や温度計などで調べることもできますが、赤外線をつかって、温度を可視化できる「サーモグラフィ」を用いた現地調査は説得力のある方法です。
 マンションだけでなく一戸建ての場合も同様です、調査及び改善によって部屋の隅まで広く使えることができます。
借室変電室
 東京都内の築40年18戸のマンションです。東京電力に貸していた変電室(借室変電室)を返してもらえるようになったと聞きました。詳しく教えてください。
 一つの施設で電力総量が50キロワットを超えると電気設備や点検も自前で行う自家用契約になっています。マンションでは住戸一つ一つは小さいので、敷地内に電力会社の借室変電室(借室電気室)を設けています。電力会社が管理組合から無料で必要な場所を借り、電力を供給する設備で、「スペースを提供してくれれば、設備設置と点検は電力会社がやってあげる」というものでした。
 東京電力管内以外では敷地内に電柱を立て、その上に変圧器をのせて借室は不要という方式も多く見られます。変圧器が小型化し借室の必要がなくなったので、年も前から変電室の撤収を問題にしてきましたが、電力会社の怠慢で解決に進みませんでした。経済産業省が撤収の指導を強めているのは朗報です。
 Q 返還を希望する場合、どうすれば?
 A マンションによって違うので、私が相談を受けている例を取りあげます。
 技術的には何の問題もなく処理できます。共用部分と専有部分でそれぞれ電気の電灯分と動力分の二つの系統で、東京電力の電柱もしくは架線で引き込むよう申請をします。基本的には電気工事会社に依頼します。
 改修にあたり、将来にわたって電気容量を満たせるようにしておくべきです。このマンションの場合、40アンペアまでの対応でしたが、事情を伝えた上で区分所有者にアンケートを取りました。
 災害時に電気の一系統だけでは生活に支障を来たす場合もあります。このマンションではガスもあり、そのまま40アンペアにしました。こうした合意をつくることは管理組合やマンションコンサルタントの役割です。
 東電側の工事費はこれから算出されますが、今のところマンション側が負担する仕組みです。見積もりは電気工事会社に頼みます。
 しかし東電への責任追及はこれからです。変電室の提供を解消する条件が三〇年前からあったのに、何の説明もなく放置し管理組合に大きな負担をかけてきた責任があると思います。借室変電室のスペースが自由に使えるようになることを住民で大いに議論した上で、費用負担額の結論を出すことになります。
熊本地震で被災したマンションへの対応
 熊本市内にある築42年の6階建てマンションです。高台にあるので大丈夫だと思っていましたが、被災して廊下の壁にX状のひびが入りました。全体を見て回りましたが、柱にひびはないようです。建て替えなければいけないでしょうか。
 結論からいえば、補修で直せる場合もあるので、先にきちんと調査をするべきだと思います。その結果で建て替えになるかもしれませんが、修繕や補強の方法もかなり向上しており、まず調査をしてからというのは阪神・淡路大震災や東日本大震災からマンション住民が学んだ貴重な経験です。
 1995年に起きた阪神・淡路大震災では、マンションの建て替え決議が被災後9年数カ月後まで延びてしまった例もあります。正しい技術判断と規約にのっとった手順をとることが大切です。
 熊本地震では震度7が2回発生するという強い揺れと引き続く余震で、多くの建物に被害が出ました。
 過去の地震記録をふまえ、国土交通省が「地域別地震係数」を定めています。「地震が普通に発生しやすい地域」の基準値が「1」なのに対し、「相対的に地震が発生しにくいと思われる地域」は「0・8」「0・9」などと表します。熊本市は「0・9」と区分され、耐震基準が低く設定されていたことも被害の大きさに影響しているのではないかと思います。
 大規模地震のたびにさまざまな調査が行われ、技術的にも安全への努力は続いています。耐震基準は「震度6では修繕して使える程度」「震度7では倒壊したとしても避難の時間は耐える程度」とされ、ほとんどのマンションはこの基準を満たしています。
 Q 調査ではどんなことに気を付けたらよいですか。
 A 当初の構造設計に照らして被災の状態を調査し、弱くなった箇所を補強していくことで、全体的な強さをバランスよく取れるかが判断の基準になります。
 公費による解体の期日があるのでとあせる気持ちも分かりますが、やはり信頼できる専門家に相談をすることが最初でしょう。
マンションで民泊
 築30年になる20戸のマンションの理事です。昨年からマンションの1住戸に、不特定の人が出入りするようになりました。どうも部屋の所有者が「民泊」を始めたようです。
 ゴミの出し方が悪く、たばこの吸い殻が落ちていたり、夜間に大声で騒いでいる声が聞こえたりしました。泊まっていた人は日本語が分からず、「自分はビジター(訪問者)だ」ということでした。どう対応したらいいでしょうか。
 民泊ビジネスは都市を中心に全国的な広がりを見せています。観光客の増加に対し宿泊施設が圧倒的に不足する中で安く宿泊できるのは結構なのですが、マナーの低下や不特定多数の人が出入りすることなどが問題になっています。真夜中の来訪による騒音、オートロックのマンションで複数の宿泊客にキーカードが渡り、防犯が保たれなくなった例もあります。
 ある民泊運営会社の例ですが、宿泊したい人(「ゲスト」)がインターネットで宿泊先を探し、「ホスト」と呼ばれる部屋の提供者と契約をします。住戸の鍵を受け取って中に入り、部屋の使い方はマニュアルに書いてあります。不明な点はホストに電話をして聞くこともできます。損害賠償等が発生しても運営会社が補償するので「安心して」という仕組みです。
 国土交通大臣はマンションでの民泊について、「標準管理規約を採用する分譲マンションでは不可」という見解を示しました。
 まずは管理組合で実態を把握しましょう。部屋の所有者は誰で、本人が部屋を提供しているのか、賃貸者が民泊を行っている場合は賃貸借契約書を出させた上で確認をしましょう。管理組合で民泊使用は許可しないという意向なら、現規約に違反していることを所有者に伝え、関係者にも撤退を要請しましょう。
 民泊に関する検討会やセミナーも開かれています。役員自ら勉強し、管理組合としての解決を目指しましょう。「民泊可」という条件での売買や、賃貸借契約がされないように規約などを改正しておくことも有効です。
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