Q 築４５年のマンションで、理事をしています。４階の住戸浴室の排水口から水が溢れて３階２階まで漏水する事故になってしまいました。責任はどこにあって、この後はどのような対応が必要でしょうか。
A 溢れてしまった住戸が何かを流してしまったなど原因が明確な場合を除いては共用部の問題と考えて、管理組合の責任で処理することが適切と思います。
詰まる原因は様々です。少しずつ流れカスが溜まっていて閉塞していたり、溜まっているカスが固まって剥がれてなどということもあります。流れてしまった箸や楊子に浮遊物がとりついてしまうこともあります。紙おむつを流してしまったり、ネコのおしっこを固形化する薬が流れてしまったりして詰まったこともあります。
排水管の屈曲部が多くて流れにくいことが原因の場合もあります。
溢れるような事故の場合は、まずは貫通しなければなりません。様々な道具で押して小さな穴を貫通させ、広げていく方法や溜まっているものを吸い出す機器などを工夫して解決します。築年数などを鑑みて排水管の材料も考慮しながら工法や道具を使います。
詰まりそうなものを流さないなどの啓蒙活動も行ないながら、管清掃の定期化などの合意をつくります。
築年数から考えると根本的にも解決を目指さなければなりません。
管の経年度を考えて、いつまで使えるのかという寿命を考えます。残存肉厚を調べ、いつ頃まで使えるのかを類推するのですが、調査は一部分なので、ばらつきを考えて余裕を持たなければなりません。
最近では新しい管に変えてしまうほかにライニングといって、中の錆を落としてから、防水塗膜をつくる方法も材料と工法の両方の技術が進歩安定してきました。
管の系統が流れにくい場合や管が寿命をこえすぎている場合は、「更新」と呼ばれる配管替えを考えないといけないと思います。更新工事の場合はビニール配管の外側にモルタルを巻いて、熱にも溶けにくくした材料があります。
工事の量が少なく費用が安いのが更生工事の特徴です。更新工事は寿命が長く、確実ですが、工事の量も多く高額です。全体の計画の中で、位置づけて工事を選びます。
更正にしても更新にしても工事は、共用部分はもちろん、専有部での工事もあるので、生活に大きな影響があります。
よく調べて、どの方法が適切かを検討して判断しまので、工法に偏らないコンサルタントに依頼して企画するのが良いと思います。
様々な角度からの検討と居住者への説明と合意と協力が必要です。
大規模改修工事も匹敵する費用が必要な場合が多いですので､この工事が必要だということとこの工法が一番ふさわしいという合意が大切です。
